СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КАЗАХСТАНЕ

Актуальность настоящей статьи обуславливается историей нашей страны. После распада СССР, приобретение собственного жилья стало «идеей фикс» для большей части населения нового независимого государства Республики Казахстан. В связи с экономическим ростом в Республике Казахстан, и соответственно улучшением благосостояния населения в нашей стране, возможность иметь собственное жилье приобретает все большее значение.

Договор купли – продажи недвижимости (далее – «ДКПН») – на сегодняшний день, является одним из основных видов обязательств, который применяется в имущественном гражданско – правовом обороте РК. Особенную часть Гражданского кодекса РК (далее – «ГК РК»), открывает глава 25 – «Купля-продажа», которая раскрывает отдельные виды правового регулирования гражданско-правовых обязательств.

Так в соответствие с гражданским законодательством РК, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) [1].

Сторонами ДКПН могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями ДКПН выступают условия о цене и предмете. Условие о предмете ДКПН должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по ДКПН, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в ДКПН отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - не заключенным.

Приобретение квартиры — это не каждодневная рутина для человека, а один самых значимых моментов, который возможно бывает раз в жизни. И на мой взгляд, ДКПН занимает одно из ключевых положений среди множества других разновидностей купли-продажи.

При заключении ДКПН покупатель может столкнуться с множеством проблем, в первую очередь это связано с тем, что чаще всего мошенниками оказываются продавцы, реже – покупатели.

Покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления - рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлторская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Практически во всех случаях главным признаком мошенничества является низкая цена недвижимости, особенно это касается объектов, которые унаследованы. Все покупатели должны помнить, что лица, которые незаконно получили наследство, стараются быстрее продать полученное имущество. Ведь в любой момент может появиться настоящий наследник или вскроется мошенническая схема. Обычно для ускорения продажи они устанавливают стоимость значительно ниже рыночной (не менее 20-30% от рыночной цены объекта).

Еще один признак — у квартиры часто меняются собственники. Нередко мошенники для создания видимости легальности объекта недвижимости и титула собственника проводят цепочку сделок. Поэтому, если на протяжении последних трех лет право собственности на объект переходило более двух раз, полагаю следует отказаться от такой покупки. А более двух сделок за три года на практике предполагают наличие больших проблем с объектом недвижимости.

Недавний случай произошедший в 2018 г. в РК, г. Актау получил широкий общественный резонанс владельцы квартир жилого комплекса узнали о том, что застройщики перепродали их жилье по несколько раз. Люди, которые вложили миллионы тенге в качестве первоначальных взносов, говорят, что узнали о наличии от четырех до десяти владельцев их собственных квартир. Граждане говорят, что случайно узнали о том, что у квартир, за которые они уже внесли первоначальные взносы, есть и другие владельцы.

Будущие собственники квартир заключали договоры купли продажи с рассрочкой и соответствующими графиками. В последствии люди узнали о наличии от четырех до десяти владельцев на свои квартиры.

Как сказали представители жилого комплекса, в данном случае просто произошла ошибка, человеческий фактор. И на 160-квартирный жилой дом было заключено 220 договоров. «Лишними» оказались 60 владельцев. Таким образом никто не застрахован от таких случаев и всегда возможен человеческий фактор.

Поскольку на сегодняшний день действующим законодательством РК не установлена прямая обязанность нотариально удостоверять ДКПН, сторонам необходимо обеспечить лишь его письменную форму, а также прийти к взаимному согласию обеих сторон и отразить в договоре все существенные условия, при этом заявление на регистрацию возникновения права собственности в установленном порядке должно быть подано всеми участниками сделки непосредственно в регистрирующий орган – Управление юстиции.  Но на практике люди предпочитают все-таки проводить данные сделки у нотариуса.

Существуют некоторые способы снизить риски вероятность покупки «нечистой» квартиры. Необходимо проверить историю квартиры, как выше уже говорилось, частая смена собственников должна насторожить, можно походить и поспрашивать у соседей, как они характеризуют собственников из этой квартиры, желательно чтобы ДКПН удостоверял нотариус, который может проверить по электронным базам в присутствии сторон правоспособность и дееспособность, наличие арестов, залогов иных притязаний. При выборе нотариуса желательно руководствоваться его опытом по проведению сделок купли - продажи недвижимости и безупречной репутацией. Если вы приобретаете недвижимость через ипотеку банк досконально проверит чистоту недвижимости, и наличие соответствующих правоустанавливающих документов, что также является большим плюсом, который обезопасит вас.

Необходимо отметить, что способов, которые 100% гарантируют чистоту сделки, не существует, но можно до минимума свести риск неприятных последствий, если истребовать у продавца ряд документов, а также получить некоторые документы самостоятельно. Задачей продавца является, как можно быстрее продать квартиру, а задачей покупателя благополучно приобрести квартиру без «сюрпризов».

 Список использованных источников:

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года № 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.10.2018 г.)